Назад

Новые риски при покупке недвижимости у юридического лица


15.10.2018

Если раньше при покупке недвижимости у юридического лица достаточно было проверить соблюдение формальных процедур одобрения соответствующих сделок (например сделок с заинтересованностью или крупных сделок), теперь это не так.

Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 30 августа 2018 г. N 305-ЭС17-23336) на примере конкретного дела разъяснил, что участник общества вправе оспаривать сделки не только в случае если нарушены формальные процедуры, но и в случае если «хозяйственная цель» нескольких взаимосвязанных сделок ущемляет его интересы.

Двое участников общества вывели из общества недвижимость и оформили ее на себя (через подконтрольные ООО) без ведома третьего участника. 

Сделка по выводу активов состояла из нескольких этапов.

ООО «А» с тремя частниками владеет несколькими объектами недвижимости. Одному из участников принадлежит 87% остальным двум по 7% доли в ООО.

Шаг № 1: ООО «А» создает ООО «Б» и «В», в каждом из которых ООО «А» является 100% участником. 

Шаг № 2: ООО «А» вносит в качестве имущественных вкладов в созданные ООО «Б» и «В» недвижимость. Решение об одобрении данных сделок принимается 93% процентами (т.е. участником, владеющим 86% и одним из участников, владеющих 7% долей в ООО «А»). Факт принятия данного решения удостоверен нотариусом.

Шаг № 3: в ООО «Б» и ООО «В» увеличивается уставной капитал за счет вкладов участника ООО «А» голосовавших за создание ООО «Б» и ООО «В». Один из участников становится владельцем 90% доли в ООО «Б», а второй участник становится владельцем 90% доли в ООО «В».

Шаг № 4: ООО «А» продает свою доли в 10% в каждом из ООО «Б» и ООО «В», таким образом, участники голосовавшие за создание ООО «Б» и ООО «В» фактически становятся владельцами недвижимости, которая раньше принадлежала ООО «А».

Арбитражные суды все трех инстанций не усмотрели каких-либо нарушений прав участника, который не участвовал в данной схеме и которому принадлежали 7% доли в ООО «А», так как формально не была нарушена не одна из корпоративных процедур.

Верховный суд РФ справедливо не согласился с данным выводом, указав на то, что необходимо было проанализировать хозяйственную цель нескольких взаимосвязанных сделок. Результате такого анализа Верховный суд РФ пришел к выводу, что единственной целью таких сделок было фактическое лишение активов одного из участников ООО «А», так как ООО «А» лишилось недвижимого имущества.

Если недвижимость, которая была недобросовестно выведена из общества приобрело третье лицо, нельзя исключать риск утраты Покупателем права собственности на такую недвижимость.

Практические выводы:

1. При покупке недвижимости у юридического лица теперь крайне желательно анализировать:

1.1. не были ли ущемлены права участников/акционеров Продавца.

1.2. не были ли ущемлены права, одного из участника/акционера Продавца, которое ранее владело недвижимостью.

2. Вывести активы из общества станет сложнее, так как суд может оценить общую цель нескольких взаимосвязанных сделок. Если данная цель приводит к неправомерному лишению одного из участников общества активов, сделка может быть признана недействительной.


Текст определения





Периодический мы рассылаем нашим клиентам дайджест с самыми популярными новостями в области корпоративных отношений.